"30억 원 주택 한 채보다 10억 원 주택 세 채를 가진 사람이 세금을 더 많이 낸다?" 23일 서울 여의도 KBS별관에서 열린 '부동산 정책 국민대토론회'에서 이런 과세 형평성 문제가 정면으로 제기됐습니다. 강성훈 한양대 정책학과 교수가 발제에서 짚은 종부세·양도세 4대 쟁점을 한눈에 정리해드립니다.
📌 핵심 요약
- 강성훈 한양대 교수, 국민대토론회에서 종부세·양도세 세율 체계 개편 제안
- 핵심은 '주택 수' 기준 → '주택가액' 기준으로 전환
- 현행 제도상 30억 1채 < 10억 3채, 세율 역전 현상 존재
- 종부세 4대 쟁점: 세부담 적정성 / 세율 적용 기준 / 세부담 정상화 / 이행 방안
- 양도세는 거주 공제, 초고가 형평성, 동결효과 등이 핵심 과제로 제시
왜 지금 종부세 개편 논의가 나왔나
이번 발제는 지난 부동산 정책 국민대토론회에서 나온 논의를 뒷받침하는 전문가 발제로, 정부의 종합대책 발표를 앞두고 구체적인 개편 방향을 제시했다는 점에서 주목받고 있습니다. 강 교수는 종부세의 쟁점을 크게 네 가지로 구분해 설명했습니다.
쟁점 ① 세부담 적정성 — 한국 보유세, 적당한가
먼저 한국의 보유세 부담이 주요국과 비교해 적정한 수준인지 짚었습니다. 단순히 세율만 볼 게 아니라 과세표준에 시가가 얼마나 충분히 반영되고 있는지도 함께 살펴봐야 한다는 게 핵심입니다.
쟁점 ② 세율 적용 기준 — '주택 수'가 맞나, '가액'이 맞나
가장 논쟁적인 부분입니다. 강 교수는 현행 제도에서 30억 원 주택 한 채를 가진 사람과 10억 원 주택 세 채를 가진 사람을 비교하면, 오히려 한 채를 가진 쪽의 세율이 더 낮다고 지적했습니다. 과세 형평성 차원에서 주택 보유 수가 아니라 주택가액을 기준으로 세율을 적용하는 방안을 논의해야 한다는 주장입니다.
쟁점 ③ 세부담 정상화 — 초고가 주택 기준을 어디에
초고가 주택의 세부담이 적정한지, 초고가 기준선을 어디에 둘지, 그리고 세액공제에 거주 여부를 반영할지가 세 번째 쟁점으로 제시됐습니다. 실거주자와 비거주 보유자 간 차등이 핵심 변수입니다.
쟁점 ④ 이행 방안 — 시장 충격 최소화
제도를 바꾸더라도 급격한 변화는 시장 충격과 조세 저항을 부를 수 있는 만큼, 단계적 이행 방안을 함께 검토해야 한다는 점도 강조됐습니다.
종부세 4대 쟁점 vs 양도세 4대 과제 비교표
| 구분 | 쟁점/과제 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| 종부세 | 세부담 적정성 | 주요국 대비 보유세 수준, 시가 반영률 |
| 세율 적용 기준 | 주택 수 → 주택가액 기준 전환 | |
| 세부담 정상화 | 초고가 기준선, 거주 여부 반영 | |
| 이행 방안 | 시장 충격·조세저항 최소화 | |
| 양도세 | 거주 공제 | 비거주 주택 세부담 적정성, 공제 확대 여부 |
| 과세 형평성 | 초고가 주택 형평성 제고 | |
| 동결 효과 | 매도 시점 지연 최소화 방안 | |
| 세제 연계 설계 | 보유세 강화 시 양도세 재설계 |
실제 사례로 보는 영향
사례 1. 서울 30억 원 아파트 1주택 보유자
현행 제도에서는 다주택자보다 상대적으로 낮은 세율을 적용받아 왔지만, '주택가액' 기준으로 전환될 경우 고가 1주택자의 세부담이 커질 수 있습니다. 다만 실거주 여부에 따른 공제가 함께 논의되고 있어, 실제 거주 중이라면 일부 부담 완화 가능성도 있습니다.
사례 2. 지방 10억 원대 주택 3채 보유자
현재는 다주택 보유 자체로 높은 세율을 적용받고 있지만, 가액 기준으로 전환되면 개별 주택 가격이 상대적으로 낮은 경우 세부담이 줄어들 수 있습니다. 다만 실거주 목적이 아닌 자산 증식형 보유로 분류될 경우 공제 혜택에서는 제외될 가능성이 있습니다.
제도 개편 절차와 예상 시점
- 7월 23일: 국민대토론회 전문가 발제, 4대 쟁점 공개
- 7월 말~8월 초: 정부 종합대책 발표 시 세제 개편안 포함 전망
- 종부세·양도세 개편은 세법 개정안 국회 통과 필요
- 이행 방안에 따라 단계적 적용(유예기간) 가능성 존재
✅ 체크리스트 — 나는 어떤 영향을 받을까?
- ☐ 고가주택 1채 보유자라면 → 가액 기준 전환 시 세부담 증가 여부 확인
- ☐ 중저가 다주택자라면 → 가액 기준 전환 시 세부담 감소 가능성 확인
- ☐ 실거주자라면 → 거주 공제 확대 여부 주시
- ☐ 비거주(투자용) 주택 보유자라면 → 양도세 공제 축소 가능성 확인
- ☐ 매도 계획이 있다면 → 동결효과 완화 방안, 시행 시기 확인 후 결정
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 종부세가 '주택 수' 대신 '가액' 기준이 되면 뭐가 달라지나요?
현재는 보유 주택 수가 많을수록 세율이 높아지는 구조지만, 가액 기준으로 바뀌면 보유한 주택들의 총 가치가 세율을 결정하게 됩니다. 그 결과 고가 1주택자는 부담이 늘고, 중저가 다주택자는 부담이 줄어드는 방향의 변화가 예상됩니다.
Q2. 실거주자는 세금 혜택을 받을 수 있나요?
논의되고 있는 방향에 따르면, 세액공제에 거주 여부를 반영하는 방안이 검토되고 있어 실거주자에게는 상대적으로 유리한 공제가 적용될 가능성이 있습니다. 다만 구체적인 공제율과 기준은 아직 확정되지 않았습니다.
Q3. 양도세의 '동결 효과'란 무엇인가요?
세금 부담이 커질 것을 우려한 다주택자들이 매도를 미루고 계속 보유하는 현상을 말합니다. 이렇게 되면 시장에 매물이 나오지 않아 오히려 공급 부족으로 이어질 수 있어, 이를 최소화하는 방안이 양도세 개편의 핵심 과제로 제시됐습니다.
Q4. 이 개편안은 언제부터 적용되나요?
아직 확정된 시행 시기는 없습니다. 정부 종합대책 발표 이후 세법 개정안이 국회를 통과해야 하며, 시장 충격을 고려한 단계적 이행 방안이 함께 검토되고 있어 실제 적용까지는 시간이 걸릴 수 있습니다.
마무리 — 세제 개편안, 계속 지켜봐야
이번 발제는 정부 종합대책에 담길 세제 개편 방향을 가늠할 수 있는 중요한 참고 자료입니다. 특히 고가주택 1주택자와 다주택자 모두 유불리가 달라질 수 있는 만큼, 구체적인 기준안이 나오면 반드시 자신의 상황에 맞춰 확인이 필요합니다. 종합대책 발표 시 세제 개편 확정 내용을 이어서 업데이트하겠습니다.
.jpg)
0 댓글